基於法拍房不限購可貸款的政策法拍房市場現在較為火爆上一篇文章我們先容了法拍的流程但實務中法拍房也存在林林總總的坑或者說風險今天我們連繫團隊處置100餘套法拍房的相關履歷為列位整理了法拍房撿漏與避坑指南供人人參考,01法拍房常見的那些坑,第一坑無法騰房,床的擺放風水禁忌(農村人為啥看重床的擺放位置)
,法院在拍賣時已註明不認真騰房或清場,騰房難題一直是強制執行中的難點被執行人或其他第三人佔用在被拍賣衡宇中拒絕騰房的情形並不少見常見的第三人有被執行人家族租戶或其他債權人實務中雖然大多數法院支持強制騰房但每個地方式院對強制騰房的要求並紛歧致若是法院在拍賣時已註明不認真騰房或清場如上圖買受人應慎之又慎,需提醒的是法院若已經舉行見告買受人又因無法騰房不能入住的話只能接納悔拍或另行起訴的方式要求無權佔有人返還原物,第二坑衡宇系凶宅,
,南京著名凶宅歷經多次司法拍賣,發生過種種非正常殞命案件的衡宇俗稱凶宅由於中國人對風水休咎有怪異的要求因此凶宅也屬於重大瑕疵的局限如上圖所示的南京著名凶宅歷經2014至2018年多次司法拍賣最終才拍賣樂成,實踐中部門買受人在成交后才發現是凶宅若是法院已對於該瑕疵舉行了公示買受人也只能認栽若法院未披露的買受人可以重大瑕疵為由主張權力,第三坑衡宇僅部門份額拍賣,對於法院公示的拍賣衡宇若是存在案外的共有產權人如配偶部門法院的做法是僅拍賣部門份額如下圖僅拍賣50份額通常情形下一樣平常案外人具有優先購置權導致買受人難以競拍樂成縱然競拍樂成后也將發生無法正常使用或處分的問題建議審慎購置,
,一部門拍賣房僅拍賣部門份額,第四坑衡宇帶有耐久租賃,
,法拍房中若有租賃條約需注重,在法院決議拍賣之前就存在的租賃關係是受執法珍愛的基於衡宇生意不破租賃的原則若是法院已認可了法拍房的租賃就會在通告上明確優先購置權人且將租賃信息公示並繼續允許承租人使用至租賃條約竣事為止,固然公示的租賃限期較短倒還好買受人守候一段時間即可入住但若是帶有較長甚至長達20年的租賃條約如上圖所示一樣平常很有可能涉及虛偽租賃或其他問題同時買受人縱然拍賣獲得了該衡宇的物權也將耐久無法入住,第五坑稅費物業費平分外支出,一樣平常的法拍網站均會註明出讓方稅費是否由買方肩負以法院通告為準如下圖,而實務中法院通告基本都市明確由買受人肩負衡宇過戶的稅費之前欠繳的物業費水電費等用度若是買受人未仔細領會拍得手后才發現稅費物業費過高已為時晚矣,
,稅費肩負方式以法院通告為準,第六坑土地性詰責題,土地性子也是列位買家需要注重的點除了涉及稅費還涉及到能否過戶的問題對照常見的是房產的土地性子屬於整體所有如下圖只能在整體組織內部流轉導致非整體組織內部職員競買後會無法過戶最終只能悔拍,
,房產的土地性子會導致無法過戶的問題,另有對照常見的是衡宇性子為安置房房改房等特殊性子的能否過戶及詳細用度應以當地房產政策為準如下圖所示的拍賣衡宇土地性子雖然是劃撥衡宇性子為农民安置房但依據長沙的政策並非無法過戶只是過戶時需補交土地收益金此時買家就應思量分外增添的成本,
,特殊性子的房產能否過戶要以最新的房產政策為準,第七坑落戶與學位問題,戶口屬於衡宇買受后的添附權益一樣平常而言法拍房都保留有原有住戶的戶口而法院只能通過拍賣確認書執行裁定書等相關執法程序將衡宇正當地過戶給買受人使得買受人拿到衡宇產權然則對於戶口是否必須強制遷出卻沒有強制性劃定因此若是戶口的遷徙或學位無法保障對於有子女落戶入學需求的買受人將會造成很大的影響買受人應實時領會相關情形,
,法拍房可保留原有住戶戶口對落戶入學會造成一定影響,第八坑衡宇質量隱藏瑕疵,一樣平常的法拍房是意向買受人集中看房看房時間並不長若是未仔細查看在入住法拍房后可能會發現一定的質量問題或其他未發現的瑕疵好比衡宇破損衡宇漏水等情形此類情形均屬於買受人需要自己填坑的局限,
,
,
,法拍房的衡宇質量需買家以實地勘探為準,如上圖所示將上述法拍房網站上的圖片點擊放大后可以看出存在局部發霉的痕迹可推測有局部漏水的可能性因此建議買家以實地勘探為準,02關於避坑撿漏的建議,現在的法拍異常透明一樣平常不存在唯一競買底價撿漏的情形我們明白的撿漏是在阻止落坑的條件下盡可能實惠的拿到法拍房因此我們總結的指南如下,一介入競拍前應仔細閱讀競買須知標的物先容等與衡宇信息有關的通告,1領會法院是否認真騰房,一樣平常在拍賣通告內里就已經明確了是否認真騰房作為買受人應當在繳納保證金之前就詳細的閱讀拍賣通告如未明確的應向人民法院諮詢,2注重瑕疵提醒,阻止購置到類似凶宅或者另有其他嚴重瑕疵的衡宇,3領會衡宇是否有共有權人,若是衡宇存在共有權人那麼這種一樣平常共有人有優先購置權而且你買下來的也不是全產權房沒意義建議審慎購置,4領會衡宇的租賃查封情形,如前所述拍賣之前正當的租賃關係受執法珍愛但若是存在抵押在租賃之前查封在租賃之前等情形作為買受人可以要求承租人騰房因此對於拍品先容僅显示有租賃的衡宇一樣平常是需要實地查看衡宇的,5領會衡宇的稅費繳納問題,由於法拍的稅費一樣平常均通告由買受人肩負稅費的領會尤其主要,買受人所需要肩負的稅費與正常二手房所需要肩負的稅費大致一樣主要包羅契稅營業稅等但商業用途和住宅用途的衡宇稅費相差較大預告挂號的衡宇房改房工業用地等特殊性子的衡宇土地稅費也會有差異,因此買受人有需要在競拍前到房產稅務部門舉行核實也可以找專業機構對原房產情形舉行觀察來核算稅費,6領會落戶和學位問題,要想順遂過戶競拍前需觀察清晰以下三點1衡宇是否已交付原產權人有沒有解決房產證或不動產證2是否有土地證領會土地出讓性子若是土地是劃撥的二次生意時還要補交土地出讓金3注意所拍賣衡宇產權產權性子是否有問題,除此之外競買人也可選擇在拿到房產證之後帶着身份證戶口本房產證和申請書等資推測所在區的公安部門戶籍營業窗口解決,二下載案件裁定書不動產挂號簿衡宇評估或詢價講述等附件,在拍賣通告上會有相關附件可供下載案件的執行裁定書可以領會到本案申請執行人與被執行人信息並通過案號領會到審訊執行中的信息以判斷案件性子對本案衡宇的處置是否存在影響,不動產挂號簿可以領會衡宇的抵押信息查封人數查封順位等信息,另外衡宇的評估或詢價講述稀奇主要其中有第三方機構對於衡宇價錢的認定意見和理由對於買受人領會衡宇情形稀奇有用,固然若是衡宇系議價的部門法院會將議價協議作為附件若無任何附件的建議詳細領會情形並審慎購置,三進一步挖掘網絡信息並聯繫相關職員,拍賣通告上一樣平常另有一些信息是可以挖掘的,1通告會預留法院法官電話從法官那裡可以領會涉案的基本情形判斷案件的龐洪水平另有可能領會到申請執行人被執行人或署理人聯繫方式進一步領會情形,2通告上有拍賣輔助機構的聯繫方式從輔助機構處可以領會衡宇的相關情形確認實地看房日期等,3若有其他稀奇需求或不放心的話應起勁諮詢有關職能部門譬如公安戶籍涉及落戶不動產部門涉及能否過戶稅費教育部門涉及學位,四實地看房確認衡宇是否存在其他瑕疵,雖然許多法院推出了線上看房甚至VR看房系統但在拍賣前建議買受人必須到衡宇去領會好比衡宇是否已騰空現實棲身人的詳細情形衡宇是否存在質量問題標的衡宇是否存在其他未披露瑕疵等信息,如條件允許還應當在差其餘時間段去看下衡宇順便走訪一下周邊鄰舍與物業公司領會衡宇以及衡宇現所有權人的情形同時還應核實物業水電等用度欠繳情形,五實地和線上雙重比價確認能否撿漏,買受人若對價錢不太領會稀奇是議價的衡宇建議可在網上領會周邊衡宇價錢信息也可以在周圍房產中介處領會同類型衡宇價錢信息將獲得的信息與拍賣價錢舉行對比從而判斷法拍房的價錢是否真的屬於撿漏的局限,03結語,法拍萬萬條平安第一條競拍不鄭重買家兩行淚願列位意向買家均能平安避坑樂成撿漏,
雕刻一般位於陵墓的哪個方位(安徽池州墓碑中雕刻花瓶)