東方朔為什麼算卦那麼准(為何算命先生都“非聾即瞎”)
,文丨子木,17,隆冬,曾經的絢爛就此褪去這是時代的選擇也是最好的歸宿,這句話是我昨天在一位房企高管同夥的同夥圈看到的,細問追尋原來是他昨天辦了去職決議轉行而這句話就是他對自己在房地產行業呆了十餘年最真誠的告辭對這個行業說的也是對自己說的,我這位同夥任某房企營銷總能力出眾做事認真曾經帶着部門一起披荊斬棘攻城掠地每次都是超額完成業績而這次離走也是想了泰半年,一是所在企業融資難題屋子也賣不出去命懸一線自己自動退出為公司縮減運營成本二是履歷過幾回房鬧之後心力交瘁感受自己天天活在利益的沼澤中迷失了自己三是以為房地產的盈利時代已經竣事接下來的隆冬將比2008年加倍冰涼,實在這位同夥只是冰山一角房地產寒潮來臨整個行業都在動蕩,業界一位資深地產人說2018年光A股地產公司的董事長去職人數就已經到達了30人再往下走是下層員工更是活在驚慌之中有的被裁員拿不到賠償日夜奔忙勞動仲裁有的甚至請來風水師算卦保命,現在看來10月份萬科郁亮喊出的三個字活下來成了中小型企業當下至高無上的追求也是從事地產行業每小我私人心中的最後一縷光澤,前幾天又有權威機構爆料近期諸多房企最先大規模借路信託緊要輸血融資利率水漲船高最高年化利率到達了14,房企一旦跟上信託就意味着差不多進入了殞命名單居高的利息將會壓垮大批企業若是2019年上半年新居市場繼續蕭條排隊殞命將成為眾多房企的最後歸宿,曾經中國最賺錢的行業遭遇云云逆境這不是哪位世外高人掐指神算而來而是時代的選擇只不外艱難水平遠遠超出之前的預想那麼房企走到現在這步緣由是什麼逆境中的房企是否該被解救這對於購房者又意味着什麼呢,17,16,欠的債終究要還,從1998年房改到現在中國房地產也就走過了短短20餘載但在這20年內險些所有亂象和瘋狂都在這個行業里演繹過,它從一個溫暖的家快速發展為一個充滿誆騙哄搶賭錢亂象的利益場在這個利益場中成就了一批批頂級富豪也壓垮了一代代年輕人貧富差距被迫拉升實體經濟被逼倒退年輕人的三觀和夢想在房貸壓力中顫顫巍巍,那麼是什麼讓中國房地產在二十年內云云瘋狂畸形呢,謎底就是槓桿,房地產屬於資金麋集型高欠債率行業靠的的規模的量和周轉一直玩的都是槓桿遊戲用愛馬仕哥的一句話就是一塊錢鋼鏰做十塊錢的事,但在這個行業一直都遵照一個原則就是開發商對房地產的總投資理論上是13自己的資源金是1的話社會的融資可以是3就是總資產的25是資源金而對實體工業企業是1213的資源金,一樣平常是開發商用自己的錢買地融來的錢再舉行開發,若是地是自己買的呢可以把它抵押出去融資拿到錢再來造屋子封頂的時刻可以預售老國民已經把預售定金或者按揭貸款的資金轉過來最終是土地的自有資金加衡宇開發的融資資金開發貸再加預售歷程中老國民的按揭貸這套方案是沒有任何問題的,然而在房價履歷幾輪大漲後房地產成為了中國最賺錢的生意這個原則最先被一些人挑破蹂躪,那麼現在天下房地產商的融通量是若干呢,守舊估量是19有的開發商已經到達了150意味着若是你有一個億的資金的話可以撬動50億的槓桿買土地的時刻來個三七開若是這塊土地是10個億開發商拿3個億借了7個億拿到地了再去銀行抵押抵押至少六七個億造屋子賣樓花把預售的錢拿到了,這個地是10億買來的三年後地價漲到20億真的要開發的時刻20億作為抵押物可以拿到15億的錢整個開發流程中的融資到了19,在利益的驅動下開發商們最先肆無忌憚銀行隨着無所忌憚尤其是房價大漲年地王最先不停湧現誰融資能力強誰就拿到地王融資再多也不憂鬱地價一炒高什麼問題都解決了,例如一個房產商買了15個億的一塊地把屋子造起來又花了15個億30個億全是借來的而且借的印子錢利息是17五年時間30億債務釀成60多億屋子造好現實上也只能賣個4050億直接性停業,
,越來越多的爛尾樓,多年槓桿遊戲的瘋狂讓這個行業膨脹起來一些開發商的債務到達了95隻要房價下行就會有開發商倒閉銀行隨着關門老國民買賬每年爛尾樓盤若干想必購房者心裏都有数字,若是資金量大的話還可以引發系統性金融風險房產綁架了金融昔時海南和鄂爾多斯經濟危急就是這麼來的,17p16,救贖,無限的槓桿透支催生了偉大的房地產泡沫同時也把房地產送進了高風險行業名單,2017年136家上市房企平均資產欠債率高達791比上年上升19個百分點其中有26家資產欠債率跨越852017年終房地產貸款餘額占各項貸款餘額的268,而且這內里部門房企的融資渠道雜七雜八有的還通過信託資管設計等各種非銀行渠道融資層層嵌套相互糾葛風險被進一步放大若是房地產市場泛起猛烈顛簸結果也很容易想獲得這就是為什麼我一直在說調控政策是為了穩房價的而不是降房價的若是房價跌下去沒人買屋子了房企無法還款用什麼還銀行的錢,2016年5月9日人民日報刊登了著名的開局首季問事態權威人士談當前中國經濟文中正式提出三去一降一補去產能去庫存去槓桿降成本補短板五大重點義務明確奠基了未來幾年經濟金融的重點事情,文中另有一句極為巧妙的論斷猶言在耳,樹不能長到天上是那風起處的青萍之末,隨後房地產去槓桿的攻堅戰正式吹響了軍號而這也是現在整個房地產陷入隆冬的源頭最先是要求提高房地產的信貸資質到厥後下令嚴防任何資金違規流入房地產一時間房地產企業成為了所有金融機構拒之門外的棄兒,
,往後無論巨細集會只要央行釋放資金到市場都必會在末尾處加上一句萬萬不能把錢流向房地產,現在房地產行業陷入危急這又該怪誰呢如我同夥那句話這是時代的選擇也是最好的歸宿,1716,未來,有人說中國房地產業生長云云迅速堪稱事業這個我不讚許,若是按規模來講開發商已經在中國大巨細小城鎮中蓋了274億套屋子規模偉大任何國家都無法與之較量簡直是生長迅速但屋子質量呢,尤其是近兩年限價政策出台後一些開發商想得並不是推行昔時樣板房答應捨去利潤從一而終而是想盡設施偷工減料追求增進從豪宅到小平米剛需盤無一倖免購房者掏盡一輩子蓄積購置一套擔驚受怕的屋子這個行業是生長迅速照樣阻滯不前呢,現在房地產因去槓桿和樓市低迷陷入逆境拔高了房企開發門檻這個行業勢必會遭受一場規模空前的行業大洗牌洗去那些資質不夠言而無信動不動爛尾的劣質開發商信託也是老國民想要看到的效果,賣房市場動蕩買房市場受益自古以來有之,從今年10月最先開發商們就最先上演一場場花式求生的大劇有的降價拋盤有的賠本甩賣有的為了吸引購房者的眼光還玩起了人體描繪信託未來人人還會看到越來越多的花式演出,而對於購房者來說一定要掌握好這個時機,2019年上半年依舊是房地產企業還債岑嶺期而按現在的房價走勢推算明年上半年的部門都會的新居市場會連續蕭條屆時為了回款保命會有大量房企選擇打折拋盤議價空間可能會更大但這時刻一定要購置品牌開發商樓盤由於你不確定哪家房企會在這股潮水中陣亡,但這個窗口契機不會太久由於小型房企摔倒會有大房企接盤無關大局然則若是政策不鋪開樓市繼續蕭條一定會影響到大房企生計環境大房企若是停業會連帶銀行信託等金融機構泛起連鎖反映這是不能能發生的以是在這之前一定要抓緊上車,
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