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經濟考察報記者陳月芹當小開發商瞻仰地上的塔樓盤算着通過降低容積率來提高收益的時刻部門大型開發商已經在打地下室的主意通過降低地下室的修建面積來節約成本,對開發商而言建一個地下室投進去的是真金白銀但看得見的利潤很少投入產出比遠遠低於地上修建少做或抬高地下修建不僅可以節約成本在總建面積穩固下還可以使可售貨值和利潤實現最大化,一個項目每抬高10公分就能省下20萬元40萬元一位Top3房企區域總裁林凡向經濟考察報先容這是團體老闆開會時經常強調的生意規則從下層員工做到區域總裁級其餘林凡對地下室投入產出比也心知肚明就像吃辣椒會辣一樣屬於知識,對於擁有數百個上千個項目的大型開發商來說每個項目抬高1米節約下來的是數億元甚至數十億級的成本在當前土地修建質料工人等成本不停上升靠山下地下室是為數不多可挖掘的領域,2020年以來林凡所在的公司從團體層面臨地下建安成本的管控要求越來越高一季度團體集會時重點強調過一次6月初的區域總裁集會上這一要求再次被提及集會竣事後林凡也向區域內的項目總司理強調了老闆的意志,車位配比人防空間裝備用房等是地下室的硬性指標在無法從尺度上剔除的情形下若何橫向地優化設計尤其是三四五線都會的人防車位配比調整縱向上若何盡可能調整地下室的高度甚至在自然地面上做地下室房地產開發商們有自己的考量,背成本,外立面的用料戶型設計裝修尺度園林綠化這些地上可視的修建形態不僅是開發商角逐比拼的重點戰場也是業主能親身感受到且為之買單發生溢價的部門鮮有開發商將地下室建得好作為案場的營銷說辭,但賣相併欠悅目的地下室卻佔有着一個項目不小比例的建安成本一家前十房企華北區域項目總司理曲邯用深惡痛絕來形容自己的感受,地下室的製作包羅車庫人防空間裝備用房倉儲空間等形態其中出於國防平安需要一樣平常地下最底層做為人防空間鋼筋混凝土含量防護門結構外牆地下防水基坑支護等具有單獨的設計尺度,但從商業的角度而言人防空間不允許生意在和平時期開發商可以有償用於商業也就是只租不售地下產權車位倉儲雖然可以生意但無論從成本投入照樣銷售價錢對於開發商都不算事一筆劃算的生意地下室建設投入有時就是個無底洞憑證曲邯估算地下人防空間的單方建安成本比地上修建部門凌駕50以上若是地上修建的成本是2000元平方米那麼地下室一層的製作成本可以到達3200元3500元平方米地下二層的成本更是到達40005000元平方米,曲邯示意地下部門的成本並非根據深度呈線性增進地下三層相較地下二層的成本區別異常大越往下開挖地質條件龐大整個土方需要挖土回填防滲漏投入大量鋼筋混凝土等建材,更多的投入並不意味着更高的回報地下室的售價無法和地上部門一視同仁抬高或向下走開發商對地下室的態度履歷過幾個轉變,2017年之前由於每個項目地上修建受容積率限制地上可售部門和總修建面積的比值為可售比在限價靠山下開發商在北京的項目會只管往地下走用那時可售但不計入容積率的地下面積去背地上的貨值爭取利潤最大化一度泛起地下價錢高企的情形,2017年北京市最先對地下面積舉行限價要求地下面積的單價不跨越地上的一半加之地下製作成本高恬靜性差偷地下徵象由此逐漸退出市場不再受到開發商的青睞,部脫離發商實驗做底躍產物將首層與地下一層或與二層買通行使室內樓梯形成躍層近年北京再次脫手堵漏不允許地上和地下連通部脫離發商將地上住宅地下倉儲空間綁定出售一層業主可以自行將住宅與地下室買通,但此類底躍的產物力競爭性不足地下部門價值與投入形成的鉸剪差勸退了不少打地下室算盤的開發商,車位賬,每個項目有車位配比的要求各地劃定車位數與戶數比例通常為11或115不等在北京河北瀋陽大連等地均有開發項目履歷的曲邯先容北上廣深等一線都會高地價高房價建安成真相較土地價錢佔比不大而且小區入住率高車位對多數業主是剛性需求一二線都會的地下車位不愁賣,若是計入公攤面積一個尺度車位的面積為40平方米左右根據每平方米3500元成本盤算地下車位的建安成本到達14萬元個北京非焦點地段的車位費只能委屈填平製作成本,對比三四五線都會的剛需樓盤業主由於經濟習慣等緣故原由對車位的需求並不那麼強烈尤其是戶外公共空間較為廣漠的都會很大部門選擇將車停在戶外或路邊節約的車位費甚至抵得上裝修費,長沙一家本土開房地產發商總司理覃湘算了一筆賬他在長沙操盤的一個剛需項目2014年開盤每個車位售價是6萬元6年已往了至今還剩30車位未售出,覃湘示意這已經算不錯的成就了三四線都會剛需樓盤的車位約莫需要10年才氣所有售完,地下車位分為產權車位和人防車位憑證人民防空法的要求地下車庫宜連繫人防設計在平時作為汽車車庫使用在戰時則作為職員物資的遮掩場所一樣平常都會設計都有對人防配建面積比例的劃定也可以繳納一定用度由政府易地再建,和產權車位差異人防車位一樣平常只租不售最長租期為20年一家top3房企東莞區域項目總許司示意近年來各地對人防車位的劃定也有所鬆動廣州東莞允許出售深圳則由於車位主要無論人防抑或是產權車位均只租不售,許司先容其操盤的項目建面約為30萬平方米前期測算過兩個方案一是根據政府要求的額度在項目地下建設人防空間二是只建一半的人防空間另一半和設計部門等相同上繳易地建設費兩個方案最終的車位利潤差跨越2000萬元,各地對人防車位的所有權和使用權尺度紛歧曲邯透露此前其在瀋陽操盤的兩個項目被有關部門要求每年繳納出租或出售人防空間作為車位的用度每年每平方米數元不等也可以一次性繳納人防空間製作成本很高開發商把人防車位用於謀划每年要向人防辦交錢但整個車庫一年能賣出的車位有限經常泛起車位錢不夠交費的情形以是最後我們也只能將車位閑置誰也不讓用曲邯透露,車位地下面積賣不出價錢若何嚴控可售比是重倉三四五線都會的開發商無法迴避的問題,許司示意小縣城土地成本沒那麼高和北京34萬元平方米的樓麵價相比小縣城只需要幾千而天下的建安成本包羅鋼筋水泥砂石等價錢對照透明無非是人工上有些許崎嶇對比下來三四五線都會的建安和土地成本之間的關係顯得稀奇顯著,對三四五線都會而言建安成本能佔總開發成本4060其中地下製作成本佔比達20以上與此同時三四五線都會又用不了那麼多車位根據11或112的比例一刀切建地下車位對開發商而言壓力較大加之當下樓盤銷售不景氣開發商會只管和設計部門相同,人防車位不能售只能在項目交付以後由物業公司去向人防系統申請用於租賃平戰連繫曲邯透露對開發商來講地下室的一次性投入偉大多數開發商早前選擇交人防異地建設費哪怕不掙錢也要換成可售車位至少能在一定水平上沖抵整個建設成本,易地建設需要當地政府人防辦批准不是所有項目想交費就能辦的曲邯透露北京的項目已經不被允許易地建設了,許司透露其曾在廣東某三線都會開發一個小區車位配比為108彼時其曾以區位偏遠針對中低收入階級戶型面積小等理由樂成將車位配比調整為50平方米以下戶型車位配比降至1035080平方米為106100平方米以上為08140平方米以上面積根據11配建,開發商不願意做人防車位的另一緣故原由是出租人防車位的租金收益不在地產開發的報表體現而計入物業公司謀划數據中林凡彌補銷售回款才是開發公司的主營營業沒有任何一個開發商願意去多建地下室,加減法,除了減量建設只管抬高地下室也是地下室生意經的主要內容,現在天下各地對地下室的要求一樣平常為地下車庫頂板覆土厚度不宜跨越15米從報規口徑來說仍屬於地下室,曲邯透露有些小區的正負零地面比市政蹊徑高15米地下再挖一挖這個半地下有了採光變相偷出一層面積來這在北京等一線都會的操作空間異常小67年前的河北可以實現但近三年也實現不了了,而南方都會為了防潮放澇設計上允許有傾軋層存在不計入面積因此許多南方項目會打造一個傾軋層或挑高56米的大堂雖然增添了豎向製作外裝內裝成本但對於高端項目能發生溢價是許多豪宅項目的標配曲邯舉例說明晰南北方都會地方設計的差異性,傾軋層半地下室發生的溢價並非抬高地下室的主要目的曲邯註釋稱而是為了少挖土加速項目周轉,前述地下高額的建安成本是一方面緣故原由若是地質條件對照龐大好比地下磁力層已經風化或是岩層太淺不知足地下室建設時抬高10公分能節約的成本十分可觀,在林凡看來相對於數十億貨值的項目來說抬高10公分節約20萬元40萬元可以忽略不計其主要訴求是加速周轉和回款,對不太善於工程治理的小型開發商3個月能建完地下室算很好的了許司直言從工期來看其認真的項目建完一棟樓需要70天照樣在天氣條件給力工程十分順暢的情形下完成的其中建地上第一層需要10天再往上一層僅需5天而製作一層地下室連帶打樁挖土至少2個月正負零地面建完后2個月預計蓋12層靠近到達預售節點到這裏才看獲得進賬,部門都會要求項目建設到正負零地面就可以預售開發商由此最先回款因此若是三四五線都會能抬高少做甚至不做地下室在自然地面上做車庫傾軋層停車等既可以加速施工速率降低開發商成本還可以加速回款,相當於預售節點提前了2個月不打樁不挖土直接在地上就開幹了許司示意這節約下來的錢因項目而異貨量越大開發周期長資金佔用的成本會削減得更多,覃湘在長沙的項目受返鄉置業潮影響較大其直言許多業主在廣州深圳杭州等地事情在老家購置一套屋子屬於投資非自住只在過年或特殊時期回長沙住幾天這類業主買了房大多不買車庫會選擇按天租用車位大量車位閑置,其次地產和金融直接掛鈎項目佔用的資金量越大使用的周期越長成本越高可能最終掙的錢被銀行分了甚至被渠道吃掉覃湘坦言製作一層地下室破費的40天時間其資金成本沒有發生效益,若那邊理三四五線項目的地下部門覃湘沒有更好的設施只能廉價賣或者為了儘快收盤快速變現也為了利便稅務清繳免去讓稅局評估地下車庫的虛擬價值的歷程可以轉讓給第三方即外銷現實上小區車位只能賣給小區業主這一操作屬於違規,許司還註釋了三四五線都會大盤項目的操作邏輯例如分三期開發前兩期的地下室額度先不建延遲到最後一期再返建甚至不建選擇繳費異地建設此時前期資金基本回籠整個項目的資金成本降到最低,地下室的1公分沉浮需要經由哪些部門贊成許司透露一樣平常要和設計部門相同綜合思量蹊徑原始標高綠化等在部門三四五線都會只需要當地縣長或縣委書記贊成即可,地下室的投入產出比在項現在期測算時會盤算修建總面積的單方成本把地上部門的成本攤到地上可售部門去若是成本和售價相近那麼開發商忙活一個項目下來凈賺的是地下車庫的收入曲邯說這不是行業隱秘,應受訪者要求林凡曲邯覃湘許司均為假名,電腦六爻占卜準確嗎(“大師”來錢快)
大便會不會破壞風水(靈異故事之殯儀館的奇聞怪談)
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