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商品房知識大全
1、什麼是商品房？答：商品房是指房地產開發企業在國有出讓土地上開發建造並出售的房屋。
2、什麼是小區規劃建築用地、建築容積率、得房率？
答：小區規劃建築用地由住宅建築用地、公共建築用地、道路交通用地、公共綠地組成(在小區範圍內的市區級公建、工廠或單位用地，不宜修建用地等，屬於其它用地，不參加小區用地平衡)。
建築容積率：是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。
得房率：所謂得房率是指套內建築面積與套(單元)建築面積之比。
3、什麼是住宅共用部位和共用設施、設備？
答：共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
4、什麼是房屋的套內使用面積和套內牆體面積？
答：套內使用面積，它指的是套內各項功能空間的使用面積之和。一般包括卧室、起居室(廳)、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、儲藏室、壁櫃等。套內使用面積是住宅設計中的技術經濟指標之一。按照國家有關規定，計算套內使用面積時，躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積；煙囪、通風道、管道井等不計入使用面積；室內使用面積按結構牆體表面尺寸計算。
商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體，分為共用牆體和非共用牆體。共用牆體是指商品房各套之間分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔以及外牆�包括山牆。共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積，非共用牆水平投影全部計入套內建築面積。
5、什麼是商品房預售許可證？
答：商品房預售許可證是由市、縣房地產行政主管部門核發的，同意開發商進行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有：預售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預售建築面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質、發證機關及發證日期等。
6、什麼是商品房的五證、二書？
答：購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的"五證"、"二書"，這是法律對銷售方的基本要求。
"五證"是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。
"二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
7、商品房價格是由哪幾部分構成？
答：商品住宅的價格，由下列項目構成：
(一)土地使用權取得費。
商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
(二)住宅開發成本。
1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究、建築設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
2、建築、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營業性公共配套設施建設費。
住宅小區基礎設施建設費，指小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環衛、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發生的設施(設備)及建設費用中，按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。
非營業性公共配套設施建設費，包括根據城市建設總體規劃要求列入小區施工圖預算項目的公共停車庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍牆等建設費用中，按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。
4、開發間接費。指開發經營單位直接組織、管理開發項目發生的各項費用。
5、其他符合國家規定並與項目開發直接有關的費用。
(三)住宅開發期間費用。指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受益項目進行合理分攤。
1、管理費用，指開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。
2、財務費用，指開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。
3、銷售費用，指開發經營單位為銷售而發生的各項費用。
(四)利潤。以上地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調節價的商品住宅，其利潤率由開發經營單位自行確定。
(五)稅金。指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。
固定資產投資方向調節稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。
(六)商品住宅差價。包括樓層差價、朝向差價。
樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則，由開發經營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。
下列費用不得計入商品住宅成本：
(一)開發經營單位自用的辦公用房、營業用房等應分攤的各種費用；
(二)企業的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發經營無關的費用；
(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
(四)國家規定不得列入成本費用的其他支出。
8、商品房銷售有哪幾種計價方式?
答：按套(單元)計價、按套內建築面積計價和按建築面積計價三種計價方式。計價方式用於確定商品房銷售的總價款，但產權登記仍需按建築面積方式計算。
9、商品房建築面積由哪幾部分組成？
答：商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽檯面積三部分組成。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。
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